Жилье для магазинов, офисов и не только

 

 

 

MIRATO

Абсолютное большинство квартир, переоборудованных для нужд бизнеса, представляют собой помещения, расположенные на первом этаже, недалеко от станции метро и выходящие на оживленные улицы с большим пешеходным трафиком. Не секрет, что многие граждане с логичным скепсисом относятся к покупке недвижимости для проживания на первом этаже. К тому же доход от ее продажи сравнительно невелик. Нежилые же помещения на первых этажах домов, напротив, пользуются спросом. Доход они приносят стабильный и меньше всего подвержены кризису.

 

«Возьмем для примера квартиру на первом этаже дома, расположенного в начале Кутузовского проспекта, — предлагает Мила Моралес, руководитель департамента торговой недвижимости Paul`s Yard. — Стоит она 10 млн руб., то есть около 7 тыс./долл./кв. м, и спрос на такое жилье невелик. Но после перевода помещения в категорию нежилого востребованность объекта резко возрастает вместе с ценой — продать его в этом довольно оживленном месте можно уже за 25 тыс./долл./кв. м».

 

В современных новостройках первые этажи уже изначально планируют под коммерческую недвижимость и строят с индивидуальными особенностями, предусмотренными еще на этапе проектирования, — это другая высота потолков, планировки, инженерия. Но основной спрос приходится все же на вторичный рынок, на районы с уже сформированными пешеходными маршрутами и большим трафиком. Бывшими квартирами на первых этажах интересуются все, кому нужны небольшие площади.

 

Особенно много таких объектов в центре города. К примеру, в доме 12 на Тверской давно обосновались различные конторы — турфирмы, нотариусы, салон тайского массажа. Стоимость аренды площадей ТЦ или БЦ в этом престижном районе высока, а квартиру можно снять за 2–2,5 тыс. долл./мес.

 

«Наша компания расположена на Большой Садовой, 10, квартиры в этом доме были выкуплены, переведены в нежилой фонд и сданы под офисы, — рассказывает Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. — Собственники этой недвижимости оказались абсолютно правы — именно такой формат здесь особенно востребован. Жить на первой линии Садового кольца, рядом с оживленной транспортной развязкой, тяжело — ни тишины, ни покоя нет в любое время суток, а для офисов, отделений банков, аптек это идеальное место».

 

«У меня был случай — человек купил сразу две квартиры: одну на первом этаже, другую прямо под ней, на цокольном этаже, которая имеет статус нежилого помещения, — добавляет директор по маркетингу ГК «ГородОК» Полина Чалая. — В одной он живет, а во второй ведет свой бизнес (интернет-магазин). Вполне современный и целесообразный подход».

 

 

 

MIRATO

Однако размещение бизнеса на первых этажах жилого дома имеет жесткие ограничения. Это возможно далеко не всегда. Прежде всего деятельность предприятия не должна наносить вред здоровью жильцов, нарушать тишину и причинять иное беспокойство. Например, не разрешено открывать магазины и учреждения, связанные с реализацией либо использованием химических, взрывоопасных, пожароопасных, легковоспламеняющихся веществ. Из этих же соображений нельзя продавать автозапчасти, шины и автомобильные масла. Незаконно использование первых этажей под склады любых товаров, общественные бани и сауны. А вот открыть пункт приема одежды в химчистку можно, но само предприятие придется обустраивать уже в другом месте.

 

Не дадут разрешения на размещение автоматических телефонных станций общей площадью более 100 кв. м, встроенных и пристроенных трансформаторных подстанций. Строгие ограничения касаются организаций сферы развлечений — на первом этаже запрещено обустройство дискотек, ночных клубов, казино, а также магазинов, работающих после 23:00. Нельзя размещать рестораны и иные предприятия питания и досуга площадью более 250 кв. м и числом мест свыше 50.

 

Что касается медицинской сферы, то на первых этажах не позволят открыть клинико-диагностическую или бактериологическую лабораторию, диспансер, травмпункт, подстанцию скорой медицинской помощи. Также недопустимо создание дерматовенерологических, психиатрических кабинетов, отделений магнитно-резонансной томографии.

 

 

 

 

 

Н. КУЗНЕЦОВА

Что же тогда можно? На первых этажах жилого дома имеют право на существование объекты социальной инфраструктуры, например аптеки или частные детские сады. Такие помещения можно обустроить под объекты малого предпринимательства: небольшой магазин, предприятие питания (кофейня, пиццерия, ресторан до 20 мест). Разрешено открывать организации сферы услуг — проектно-изыскательские и конструкторские бюро, юридические консультации, офисы продаж (туристические услуги, сотовые компании), отделения банков, ломбарды, нотариальные и адвокатские конторы с числом сотрудников не более десяти человек. «Правда, банки редко используют подобные площади под свои офисы, поскольку у них есть целый ряд специальных условий и по безопасности, и по сейфовым помещениям», — уточняет директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ» Юрий Синяев.

 

Также очень часто в квартирах размещают салоны красоты. Не возникнет проблем с обустройством первого этажа под объекты культуры и развлечений: выставочные залы, творческие мастерские, квартиры-музеи, интернет-клубы. На первом этаже можно открыть спортивный или хореографический зал, помещение для аэробики и ритмической гимнастики, зал для сквоша, биллиардную (но не более двух столов).

 

Так или иначе, квартиры в жилых домах для ведения бизнеса сегодня — отдельный сегмент на рынке недвижимости. До 95% предложений — помещения площадью от 40 до 300 кв. м. Как правило, это так называемый street retail, то есть бизнес, основанный на привлечении клиентов с улицы, ориентированный на розничного потребителя. «Специфика организаций, занимающих первые этажи, во многом зависит от месторасположения дома, — уточняет Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP. — В престижных районах чаще размещают небольшие дорогие магазины, отделения банков, юридические конторы. В спальных — супермаркеты, продуктовые магазины, аптеки и организации бытового обслуживания».

 

Впрочем, подобные помещения в сегменте street-retail все-таки являются несколько ущербными. Самый большой их недостаток — это отсутствие витрин, так привлекающих прохожих. Максимум, что можно сделать, — увеличить оконные проемы. Кроме того, конструкция здания часто не позволяет сделать вход без использования лестницы, а это сразу сужает круг потенциальных посетителей. Арендаторы часто отказываются от объектов, в которых больше трех ступенек, поскольку понимают, что пожилым, полным, крупным людям, посетителям с детьми, родителям с колясками, скорее всего, будет тяжело подниматься по лестнице.

 

 

 

«При выкупе и переводе в нежилой фонд квартиры на первом этаже предприниматель имеет возможность не только организовать отдельный вход для посетителей, но и абсолютно легально установить рекламные вывески, — подчеркивает Иван Астафьев, эксперт по коммерческой недвижимости Московского агентства. — Также плюсом являются постоянные потоки пешеходов и транспорта возле помещения. Занимаясь бизнесом в непереведенной квартире, весьма сложно расширить круг клиентов».

 

Перевод жилого помещения в нежилое — это, по сути, изменение юридического статуса. Процесс достаточно длительный — занимает от нескольких месяцев до года. Тем не менее с помещением на первом этаже эту процедуру осуществить проще, чем если оно было бы на втором и выше. Нижняя квартира в этом случае также должна иметь статус нежилой.

 

«Важный юридический момент — в помещении никто не должен быть зарегистрирован, — сообщает Ю. Синяев. — Здание не должно стоять в очереди на плановый капитальный ремонт или иметь дополнительные обременения в виде ареста, залога и т.д. Кроме того, следует получить официальное согласие соседей. И здесь возможны варианты: либо это жильцы данного подъезда, либо всего дома, что регулируется решением жилищного комитета».

 

Со слов экспертов, необходимо собрать целый пакет документов, которые должны будут пройти большое количество инстанций (градостроительный совет, санэпидемнадзор, пожарный надзор, службу контроля и охраны памятников истории и культуры, проектно-инвентаризационное бюро и т.д.), комиссий и экспертиз (юридическую, техническую).

 

Препятствием могут стать незарегистрированные перепланировки. Любая из них существенно усложняет процесс перевода помещения в нежилой фонд. Бывает, что квартиры объединяют, как по горизонтали, так и по вертикали, тогда потребуется подготовить проект переустройства или перепланировки.

 

«После ремонта помещения его принимает специальная комиссия из государственных и муниципальных чиновников, — рассказывает И. Астафьев. — Малейшее отступление от согласованного в органах власти проекта — и его не примут».

 

Согласно действующему законодательству РФ, квартиры, переводимые в нежилой фонд, в обязательном порядке должны быть оборудованы дополнительным отдельным (изолированным) входом. Это необходимо для того, чтобы посетители создаваемого офиса или магазина не докучали своим присутствием жильцам подъезда. Только согласование отдельного входа в государственных органах занимает три месяца.

 

К заявлению о переводе квартиры в нежилой фонд необходимо приложить правоустанавливающие документы, план и технический паспорт квартиры, поэтажный план дома и проект перепланировки. В течение 45 дней со дня подачи заявления межведомственная комиссия разрешает или отказывает в переводе помещения в нежилой фонд. В течение трех следующих рабочих дней она обязана выдать документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Приемочная комиссия составляет акт о выполнении переустройства или перепланировки помещения и отправляет его в организацию, осуществляющую учет недвижимого имущества. На каждом этапе может поступить мотивированный отказ в регистрации. В таком случае процедуру придется начинать снова.

 

Поскольку процесс достаточно сложный, индивидуальному предпринимателю он может быть просто не под силу. За помощью можно обратиться в специализированные посреднические фирмы, которые оказывают подобные услуги. Перевод квартиры в нежилой фонд будет стоить от 600 до 1000 долл./кв. м в зависимости от сложности ситуации — месторасположения дома, внешних характеристик помещения (например, необходимость переноса коммуникаций, газовых труб). Зато после оформления всех документов ценность помещения может вырасти в два-три раза.

 

«Гораздо проще организовать офис в апартаментах, — считает Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Этот только развивающийся на российском рынке формат недвижимости позволяет использовать приобретенное помещение и под жилье, и под офис. В апартаментах можно сделать студию или творческую мастерскую. Особенно для этого удобны двухуровневые апартаменты: на первом этаже можно работать, на втором — жить».

 

 

 

Впрочем, использовать для предпринимательской деятельности квартиру даже без ее перевода в нежилой фонд можно (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). Однако только тем, кто проживает в ней. При этом не должны нарушаться права и законные интересы соседей и других граждан, зарегистрированных на этой жилплощади, а также правила пользования помещениями и содержания общего имущества собственников.

 

Из этого следует, что использовать квартиру в качестве своего офиса можно при соблюдении некоторых условий. Если, во-первых, она принадлежит предпринимателю на праве собственности или иных законных основаниях. То есть у человека есть документы, с помощью которых он может подтвердить правомерность владения и пользования жилым помещением. Например, квартира предоставлена бизнесмену на праве найма (аренды) или безвозмездного пользования. Во-вторых, если предпринимательская деятельность не нарушает прав других граждан. В данном случае под ними понимаются члены семьи собственника или нанимателя, соседи. В-третьих, если лицо занимается профессиональной деятельностью или работает в качестве индивидуального предпринимателя. В законе не раскрывается, что понимается под профессиональной деятельностью. Но можно предположить, что к таковой относятся внештатные бухгалтеры и аудиторы, репетиторы, люди творческих профессий, адвокаты и т.д. Офис для такого рода деятельности не требует специального оборудования (в отличие от магазинов, салонов красоты или медицинских центров).

 

«Существенное преимущество квартирного офиса заключается в том, что доступ в жилое помещение вопреки воле проживающих лиц можно получить лишь по санкции суда, достать которую не так-то просто, — считает Сергей Поправка, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty. — Таким образом, вероятность неожиданного визита к предпринимателю контролирующих органов значительно снижается. При этом практически невозможно доказать сам факт превращения квартиры в офис, а значит, и затевать процесс изменения статуса помещения не стоит без объективной необходимости. Ведь не из любви к искусству это делать…»

 

Со слов экспертов, чаще всего квартиры под так называемый тихий офис покупают или снимают частные преподаватели или психологи, массажисты или дизайнеры, адвокаты и IT-специалисты. Как правило, это компании с минимальным штатом сотрудников.

 

Привлекательность такого вида аренды для собственников бизнеса очевидна. Во-первых, поиск офиса малых площадей в местах пересечения транспортных и пешеходных потоков подчас является задачей невыполнимой — предложений коммерческой недвижимости такого формата немного, а из-за большой востребованности и цена на них достаточно высока. Во-вторых, это реальная экономия денег. «Найм квартиры площадью около 70 кв. м в центре Москвы на первой линии домов под офис обойдется в сумму, равную примерно 120 тыс. руб./мес., в то время как аренда объекта коммерческой недвижимости такого же формата будет стоить около 210 тыс. руб./мес., то есть экономия составляет до 75%», — приводит расчеты Гульнара Рахмангулова, заместитель директора департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet.

 

Вместе с тем на рынке встречаются и ситуации, когда арендатор не ставит в известность хозяина квартиры об использовании жилого помещения не по назначению. Квартиру снимают, чтобы жить в ней, собственник, например, уезжает за границу, регулярно получает банковские переводы и не в курсе, что его квартира переоборудована под массажный салон, гостиницу или клиентский офис.

 

Но это скорее исключение из правил, мошенничество, уверены эксперты. Неприятности не нужны ни арендатору, ни арендодателю. Владелец квартиры обычно знает о нахождении в его квартире рабочего офиса с небольшим клиентским потоком и заранее закладывает в цену аренды дополнительный износ помещения.

 

Вот и получается, что квартирный офис выгоден обеим сторонам: и собственнику жилья, который в этом случае имеет полное моральное право поднять ставку, и владельцу бизнеса, для которого она все равно будет меньше, чем в бизнес-центре. Если же дело развивается и становится прибыльным, то полноценный офис в любом случае придется покупать или арендовать. Клиенты — народ требовательный, и прием на дому будут воспринимать как неустойчивость или нестабильность компании.