недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяПомощник по недвижимости

Какие документы проверить перед покупкой?

13 677 3
Какие документы проверить перед покупкой?
Циан.Журнал составил чек-лист для документов, связанных с приобретением недвижимости: где их искать и что в них особенно тщательно проверять?

В первую очередь

Обычно оригиналы документов появляются на арене только при внесении аванса. Но поинтересоваться их наличием и содержанием можно и нужно гораздо раньше — даже на этапе первого звонка по объявлению. Итак, самые важные документы по жилой недвижимости таковы:

  • Правоподтверждающие документы 

Это выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которое выдавалось до июля 2016 года. Они подтверждают право собственности, доказывая, что именно этот человек владеет именно этой недвижимостью. Сейчас основным документом является свежая выписка из ЕГРН.

Покупателю имеет смысл заказать ее в МФЦ самостоятельно — для этого достаточно знать лишь адрес квартиры. В выписке содержатся основные сведения по квартире, начиная с ее кадастрового номера, адреса и параметров и заканчивая кадастровой стоимостью и данными о действующем собственнике.

  • Документы-основания (правоустанавливающие документы)

Документы-основания объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца (читай: продавца) — это может быть приватизация, наследство, покупка, дарение и ряд других вариантов. Соответственно, документами-основаниями станут договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи или дарственная (от предыдущего собственника — нынешнему). В случае с новостройкой – ДДУ и акт приемки, если дом сдан.

Спрашивать об основании перехода права надо еще до выезда на просмотр. В ряде случаев это убережет покупателя от пустой траты времени на подозрительный объект. Стоит насторожиться, если на том конце провода не нашлись, что ответить, или заявили, например, что документы пока не готовы — оформляются.

Циан.Журнал неоднократно писал об этом: если свежеприобретенная квартира продается спустя всего несколько месяцев (а то и раньше) — это дополнительные риски: впоследствии рискуют обнаружиться неучтенные дети, обиженные наследники, бабушки с деменцией и прочие претенденты на теперь уже вашу жилплощадь.

Кроме того, продажа только что купленной недвижимости может быть признаком того, что ее пытаются «отмыть»: не исключено, пару сделок назад (все они зарегистрированы быстро друг за другом) были мошеннические действия, а сейчас недобросовестные продавцы пытаются замести следы в надежде, что покупатель не будет копать глубоко. К слову, об этом же риске свидетельствует и заниженная цена, по которой квартира продавалась в прошлые разы. Нелишним будет попросить предоставить расписку от предыдущего собственника в получении суммы за проданную им квартиру – это гарантия, что между нынешним и бывшим хозяевами нет споров.

Условно безопасным считается срок владения недвижимостью от трех лет, потому что именно столько составляет срок исковой давности. Если кто-то из предыдущих владельцев квартиры хочет оспорить сделку, то он должен уложиться именно в эти три года, иначе придется объяснять и доказывать, где он все это время пропадал, раз не заявил свои претензии раньше.

Внесение аванса

Внесение аванса — второй этап сделки. В ходе встречи должны быть предъявлены оригиналы правоустанавливающих документов (чаще всего на показы никто не возит ни оригиналы, ни копии документов, поэтому их удастся увидеть на авансе или, если агент рассылает всем копии документов своего клиента через мессенджеры или электронную почту, заранее). Также необходимо проверить оригиналы паспортов собственников (если собственники – несовершеннолетние, то проверьте их свидетельства о рождении и паспорта, если есть).

Проверка квартиры

1. Проверяем, кто зарегистрирован в квартире. Узнать это можно из выписки из домовой книги или Единого жилищного документа (ЕЖД) — один из вариантов является обязательным для сделки.

  • Выписку из домовой книги вправе получить в МФЦ собственник или зарегистрированный в квартире человек. В документе содержатся все данные по зарегистрированным в объекте недвижимости лицам: их паспортные данные, гражданство, дата и вид (постоянная или временная) регистрации.
  • В ЕЖД указывается информация не только о зарегистрированных, но и по самой квартире — например, долги по коммунальным услугам. Получить ЕЖД может только собственник.
  • Можно также попросить предоставить форму 9 – в данной форме перечислены все зарегистрированные в квартире люди. Бывает двух видов – обычная и архивная (учитывая, что она предоставляется бесплатно, можно попросить обе). Справка не является обязательным документом, но лишней не будет.
  • А форма 12 (взять ее можно в том же МФЦ) покажет, числятся ли в квартире выписанные временно – возможно, эти люди пропали без вести, находятся в тюрьме или на принудительном лечении. Отметим, что имен в этой справке не указывается – только количество выписанных людей. Если их нет, то все в порядке, а если есть – это повод задать продавцу вопросы о том, кто может посягнуть впоследствии на теперь уже вашу квартиру. Форма 9 и форма 12, по сути,и есть выписка из домовой книги).
  • Копия финансового лицевого счёта, в котором указываются, например, временно зарегистрированные жильцы. Получить его может только собственник или доверенное лицо. Выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности выдаются в МФЦ или в управляющей компании. ЕЖД заменяет эту троицу, но по отдельности она все же информативнее (к тому же, в ЕЖД нередко допускаются ошибки).

2. Получаем справки об отсутствии задолженности за ЖКУ (включая взносы на капремонт). Как уже отмечалось, данные об этом есть в ЕЖД.

Все эти справки бесплатны, но имеют сроки действия: ЕЖД — два месяца, выписка из домовой книги — один месяц, а справка об отсутствии задолженности просто сообщает, что на определенную дату задолженности нет.

Если долги за ЖКУ остаются за собственником, то долги по капремонту числятся по квартире (если они есть, то уже новому собственнику придется их гасить).

3. Документы из БТИ (поэтажный план и экспликация) являются опциональными и чаще требуются при оформлении ипотечного кредита. Непосредственно для регистрации сделки ни поэтажный план, ни экспликация не нужны. Эти документы дают понять, не проведена ли в квартире перепланировка (если да, надо удостовериться, что она узаконена, иначе возникает риск не получить кредит сейчас или не продать квартиру в последующем). Получение этих документов обойдется собственнику примерно в 1,5 тыс. рублей. 

Техпаспорт даст понять, не была ли проведена в квартире неузаконенная перепланировка (если в документе на плане есть красные линии, значит, перепланировка не узаконена). 

4. Справка о погашении ипотеки понадобится, если квартира, которую вы приобретаете, была куплена предыдущим собственником в ипотеку. Выглядит эта справка как уведомление, из которого следует, что обязательства по кредитному договору выполнены в полном объеме – номер договора и дата прилагается и по состоянию на текущую дату остаток долга составляет 00 рублей, 00 копеек. Также в уведомлении должна быть фраза об отсутствии просроченных долгов как по самому кредиту, так и по выплате процентов по нему.  Если же кредит до конца не выплачен и предполагается, что он ляжет на плечи покупателя, продавцу следует еще до подачи объявления выяснить у банка, согласится ли тот на такой вариант – если нет, сделку придется отложить или продумать другие варианты.

Проверка собственников

Продавца тоже можно проверить — историю как его личную, так и кредитную. Такая проверка, если и не гарантирует 100%-ной безопасности, то значительно снижает риски встречи с мошенником. На что следует обратить внимание:

1. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки берет собственник по месту жительства (важный момент, так как позволяет избежать получения фальшивых справок). В справках должно быть указано, что продавец не состоит на учете. При этом продавец может впоследствии оказаться недееспособным и попытаться оспорить сделку, но, если у покупателя сохранятся справки, удастся доказать суду, что на момент сделки сведений об этом в официальных органах не было.

2. Кредитная история продавца.

  • Продавец оформляет такую выписку практически в любом банке (в том числе онлайн), а стоит она примерно 200–400 рублей. Это не обязательный документ, но, если продавцу скрывать нечего, проблем с получением такой справки возникнуть не должно.
  • Частично проверить информацию о долгах продавца у покупателя получится и самостоятельно — по бесплатным открытым базам. Допустим, на сайте службы судебных приставов (понадобится ФИО и дата рождения продавца). Если долги значительные, это повод задуматься, стоит ли иметь дело с таким человеком.
  • Кроме того, продавца надо поискать в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Для проверки понадобятся ФИО, место регистрации и желательно СНИЛС, ОГРНИП или ИНН (но база ищет и без них).

3. Еще один путь — проверить продавца и на историю его взаимодействия с судами. В этом посодействует государственная система правосудия: зная ФИО человека, вы выясните, есть ли в судебном производстве какие-то связанные с ним дела.

4. Проверка паспорта продавца — довольно деликатный момент, многие стесняются внимательно его изучить (зря: мошенники иногда действуют по поддельным документам, так что лучше быть настороже). Большинство адекватных продавцов не станут возражать против такой проверки, так что не стесняйтесь попросить переписать данные или сфотографировать главную страницу. Проверить паспорт на подлинность (действительность) поможет база МВД. Здесь следует искать, не просрочен и не утерян ли предъявленный вам документ. Если продавец менял фамилию, потребуйте соответствующее свидетельство из ЗАГСа. Также обратите внимание на наличие помарок, неполадок с водяными знаками и несоответствие серии с паспорта с регионом, ОВД которого этот паспорт выдало (серия – московская, а паспорт выдан в Калининграде), – проверить номера можно здесь.

5. Если квартира приобреталась и продается в браке, то нужно получить согласие супруга или супруги собственника на сделку.

6. Доверенность, заверенная у нотариуса, нужна в тех случаях, если в роли продавца выступает представитель собственника (а тот, например, находится в отъезде). Мы не устаем повторять, что сделки по доверенности придают сделке массу рисков, но если вы решились, не забудьте переповерить все указанные данные (сверьте с паспортными), а саму доверенность – в реестре доверенностей. Отметим, что доверенности различаются: генеральная позволяет проводить любые действия, специальная – определенные (например, ее дают риелторам для оформления документов), а разовая – соответственно, на разовые мероприятия (например, для получения справки в МФЦ).

Список документов

По квартире:

  • свежая выписка из ЕГРН;
  • документы-основания;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности (в том числе по ЖКУ и капремонту);
  • ЕЖД (опционально, так как заменяет и справку об отсутствии долгов, и выписку из домовой книги);
  • документы БТИ (поэтажный план и экспликация) для проверки проведения перепланировки.

По собственнику:

  • паспорт (надо просмотреть все страницы на предмет каких-то отметок; заодно обратите внимание на семейное положение и наличие несовершеннолетних детей: если они есть, поинтересуйтесь, где они прописаны и не был ли использован при покупке квартиры, которая сейчас продается, маткапитал — если да, детям должна быть выделена доля);
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
  • проверка по базам: действительность паспорта, реестр банкротов, база судебных приставов и судебных разбирательств;
  • нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку (если собственник состоит в браке).

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Сергея Вишнякова, эксперта по безопасности сделок с недвижимостью, а также Елену Толстикову, руководителя «Агентства ФЛЭТ». 

Фото: resog.ru, «Агентство ФЛЭТ»

Комментарии 3
ID: 6793012818 марта 2021, 20:13

Спасибо. Ценная информация

Ответить
ID: 5196908327 марта 2021, 12:37

Очень хорошая идея - посмотреть платёжки ЕПД и за электричество. Так можно заранее увидеть и попросить отключить ненужную радиоточку, антенну, и, главное, привести в порядок все счётчики.

Ответить
ID: 711480752 апреля 2021, 13:41

Да, хорошая статья. Спасибо.

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru